Parmi les travaux réalisés dans un immeuble destiné à la location, il convient de distinguer trois catégories :
– les dépenses de réparation et d’entretien
– les dépenses d’amélioration
– les dépenses de (re) construction et d’agrandissement
Nous traiterons aujourd’hui des dépenses de réparation et d’entretien
DEPENSES DE REPARATION ET D’ENTRETIEN
Elles concernent les travaux ayant pour objet de remettre un immeuble en bon état pour en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Ce sont en fait des dépenses consacrées au maintien en l’état de l’immeuble (dépenses d’entretien) ou à la remise en état, réfection ou remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble exploitable conformément à sa destination initiale.
EXEMPLES DE DEPENSES D’ENTRETIEN
– Traitement des bois contre les insectes xylophages
– Recherche et analyse d’amiante
– diagnostics obligatoires comme plomb, gaz, électricité, DPE…
– part du contrat d’entretien d’un ascenseur restant à la charge du propriétaire
EXEMPLES DE DEPENSES DE REPARATION
– Remise en état du gros-oeuvre (toiture, façades)
– Remise en état des canalisations ou de l’installation électrique
– Remise en état de l’installation de chauffage central (remplacement de canalisations, d’éléments de radiateurs)
– Dans un théâtre, substitution à l’ancienne installation électrique, d’un équipement conforme aux normes de sécurité imposées par la règlementation des locaux accueillant du public
– Remise en état d’un mur d’une propriété
– Travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs
– Travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures
– Remise en état d’une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction
– Remplacement de la chaudière du chauffage central
– dépenses de mise en conformité d’une installation d’ascenseur
– Travaux effectués dans des locaux à usage industriel et ayant consisté, sans apporter de modifications au gros-oeuvre ni entraîner un accroissement du volume de ces locaux, à remettre en état la climatisation, un escalier, l’étanchéité d’une terrasse, les descentes pluviales, la plomberie, les peintures, les revêtements de sols et les sanitaires, à remplacer un monte-charge, des faux plafonds et des tubes fluorescents et à mettre en conformité un ascenseur et l’électricité.
– Frais de remise en état et travaux confortatifs des immeubles à la suite d’une catastrophe naturelle, pour la part réellement supportée
– Frais de remise en état d’une cuisine aménagée (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers, considérées comme des dépenses d’investissement)
Nous tenons à préciser que l’ensemble de ces exemples constituent des situations réelles. Chacune de ces situations fait l’objet d’une jurisprudence.