Une opération en déficit foncier clé en main dans le Sud de la France

Une opération en déficit foncier clé en main dans le Sud de la France

Si vous avez des revenus foncier et que votre projet est de développer votre patrimoine, une opération en déficit foncier peut se révéler tout à fait intéressante.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Dans le cadre d’un investissement locatif vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes, c’est écrit texto sur le site du ministère de l’économie ici : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier (c’est déjà assez bien expliqué et précis).

Le principe d’une opération en déficit foncier est le financement des travaux de remise à neuf (ou presque) d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble par vos revenus fonciers.

L’immense intérêt est donc de ne pas (plus) être imposé sur vos revenus fonciers puisque vous dépensez cet argent dans des travaux de restauration.

Quelles sont les caractéristiques et contraintes du déficit foncier ?

Vous serez obligé de louer le bien une fois les travaux terminés (sans plafond du montant de loyer hormis certains cas particuliers) pendant 3 ans à compter de la dernière année pour laquelle vous avez imputé du déficit foncier sur vos revenus globaux. Pendant ces 3 années la location doit être nue, le meublé n’est pas autorisé.

Vous déduisez le montant des travaux à hauteur de vos revenus fonciers mais si le montant des travaux est supérieur vous reportez votre déficit foncier l’année suivante et cela pendant 10 ans.

Les années où vous faites (payez) des travaux vous pouvez déduire 10 700 € maximum sur votre revenu global.

Vous l’avez surement compris, l’économie d’impôts est très intéressante pour les personnes qui sont dans la tranche d’impôt à 30% et encore plus intéressante pour ceux qui sont dans celle à 41% et plus.

Il n’est pas rare qu’une opération en déficit foncier s’autofinance sur les 10 premières années !

Quel sont les principes à avoir en tête pour réaliser un bon déficit foncier ?

Acheter le “foncier” c’est à dire le bien en l’état à un prix faible et maximiser les travaux pour avoir un bien haut de gamme au final.

Le bien acheté et généralement dans un état très vétuste, c’est pour cela que le prix est bon marché, et c’est ce qui nous intéresse : il va falloir faire beaucoup de travaux !

Il n’est pas rare que le “ratio foncier” soit de 20% et le “ratio travaux” soit de 80%

Par exemple vous achetez un appartement de 40m² à 40 000€ et vous faites 160 000€ de travaux.

Cas d’école d’une opération en déficit foncier

1 appartement de 40m²
Coût global 200 000 €
Dont :
Foncier 40 000 € (20%)
Travaux 160 000 € (80%)

Une fois les travaux terminés, vous pourrez louer cet appartement 500€/mois.

Vous avez par ailleurs déjà un patrimoine immobilier vous rapportant 10 000 € de bénéfices fonciers par an.

Et votre tranche marginale d’imposition (TMI) est à 30%.

Pour réaliser cette opération, vous allez emprunter la totalité de l’argent nécessaire auprès de votre banque, soit avec les frais divers 206 500 €.

Sur 20 ans, avec un taux à 1,2% et une assurance à 0,5%, la mensualité représentera alors 1 054,26 €

Vous serez propriétaire en juin 2021, les travaux vont durer au mois 1 an, vous allez payer 60% des travaux en 2021 et 40% en 2022.

Vous commencerez à louer en janvier 2023, soyons prudent !

Comme vous faites vos travaux en 2 tranches, vous pourrez déduire 10 700€ sur vos revenus globaux 2021 et aussi en 2022.

Calcul de l’économie d’impôt la première année

Sur vos revenus globaux 2021, vous allez pouvoir déduire 10 700€, vous avec une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30% vous allez donc économiser 10 700 * 30% = 3 210 €

Puis déduire 10 000€ sur vos revenus fonciers, vous allez alors économiser
10 000 * 30% = 3 000 € (IR sur votre TMI)
10 000 * 17,2% = 1 720 € (de CSG)

Economie d’impôts en 2021 : 7 930 €

Calcul de l’économie d’impôt la seconde année

Sur vos revenus 2022, même principe, comme vous payez la seconde de travaux, vous pourrez à nouveau déduire 10 700 € de vos revenus globaux, soit une nouvelle fois 3 210 € d’économies.

Vous allez une nouvelle fois économiser aussi 4 720 €.

Economie d’impôts en 2022 : 7 930 €

Vous avez dépensé 160 000 de travaux et avez en 2 ans consommé du déficit foncier, mais à la fin de la seconde année votre déficit foncier cumulé s’élève toujours à 120 464 €.

Vous ne ferez plus de travaux sur ce bien mais vous pourrez continuer à consommer ce montant pendant 10 ans en y déduisant vos revenus fonciers et en économisant un montant important d’impôts.

Economie d’impôt la troisième année

Votre appartement est désormais en location, vous encaissez des loyers, vous avez des charges financières et de gestion :
Pour un loyer de 500 € cela vous faire 6 000 € de loyers sur 1 an.
Vous avez 3 494 € de charges financières et 900€ (15%) de charges diverses.
Au final vous générer en plus 1 606€ de revenus fonciers qui passent de 10 000 € à 11 606€.

Vous ne réalisez plus de travaux, vous pouvez déduire le déficit foncier restant de l’année précédente dans la limite de vos 11 606€.

Vous réalisez donc une économie d’impôts de
11 606 * (30% + 17,2%) = 5 478 €

Economies d’impôts les 9 années suivantes

Le même mécanisme s’applique, chaque année vous allez économiser environ 5 000€ et continuer de consommer le déficit foncier généré par les travaux réalisé les 2 premières années, cela va prendre une dizaine d’année.

Et quand je n’ai plus de déficit foncier ?

Il faut anticiper cette période qui viendra 10 à 12 ans après votre achat.

Le question se posera de conserver le bien, de le revendre ou d’investir à nouveau en déficit foncier, ou avec un autre dispositif comme le Malraux ou le Monument Historique.

Existe t’il des programmes en déficit foncier, clé en main comme celui propose dans l’exemple ci-dessus ?

Oui, mais ils sont assez rares, car ce sont des opérations difficiles à mettre en place.

Il faut donc être réactif !

Vous avez plus de 10 000 € de revenus foncier ?

Votre Tranche Marginale l’imposition est d’au moins 30 % ?

Votre souhaitez renforcer votre patrimoine immobilier ?

Vous pouvez réaliser une opération de ce type !

Nous avons actuellement un programme à Béziers répondant à ces critères, pour savoir si le produit répond à votre besoin contactez-nous :

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