L’investissement locatif outre-mer offre de fortes possibilités de défiscalisation depuis de nombreuses années. Investissement en loi Pons, Paul, puis Girardin. Et depuis quelques temps, Duflot Outre-Mer, puis depuis septembre 2014, Pinel Outre-Mer. Ainsi, les investisseurs ont dans certains cas le choix entre des propositions qui leur sont faites en loi Girardin, et d’autres en Pinel Outre-Mer. Et c’est souvent la Loi Girardin qui est réputée pour être la plus efficace. Mais qu’en est-il réellement ?
La Loi girardin en sursis
En effet, la Loi Girardin s’applique uniquement sur les immeubles dont les permis de construire ont été délivrés en 2012, sous le régime intermédiaire, à condition que le logement soit loué dans les 36 mois qui suivent la délivrance du Permis de Construire (donc au plus tard le 31 décembre 2015). Les immeubles dont les PC ont été délivrés à compter du 1er janvier 2013 ne sont plus éligibles à la loi Girardin.
Ce qui veut dire que pour qu’un immeuble soit éligible à la réduction d’impôt Girardin, il faut qu’il soit déjà construit. Cela sous-entend que, malgré un délai de construction de 12 à 18 mois et une pré-commercialisation, il n’a pas encore été vendu, ni à des investisseurs, ni à des Réunionnais pour leur résidence principale. 2 ans sur le marché sans être encore vendu, cela doit nous amener à nous interroger sur la pertinence de l’offre, le positionnement du prix, l’emplacement, ou la qualité des prestations.
l’avantage fiscal Girardin
En loi Girardin intermédiaire, l’avantage fiscal est de 26% pour les immeubles dont les PC ont été accordés en 2012.
Le prix de revient du logement servant de base au calcul de la réduction d’impôt, s’apprécie avec un plafond de 2 448 euros HT/m2, TVA de 8,5% en sus soit 2 656 euros TTC/ m2
La réduction est étalée à parts égales sur 5 années
L’engagement de location est de 6 ans
L’avantage fiscal Pinel Outre mer
la réduction d’impôt est de 23% sur une base maximum d’investissement de 300 000 euros
Le pris de revient du logement servant de base au calcul de la réduction d’impôt, s’apprécie avec un plafond à 5 500 euros TTC / m2
la réduction est étalée à parts égales sur 6 années
L’engagement de location est de 6 ans
Vous pouvez le proroger pour trois années, et percevoir 6% supplémentaires de réduction d’impôt (soit un total de 29% sur 9 ans)
Une autre prorogation est possible de 9 à 12 ans, et permet d’obtenir 3% supplémentaires, soit un total de 32% de réduction d’impôts sur 12 ans
Pour exemple, un appartement de 70m2 à Saint Denis, valant 280 000 euros :
calcul de l’avantage fiscal Girardin :
70 x 2656 = 185920 euros = assiette de calcul de la réduction d’impôt
185 920 X 26% = 48 339 euros étalés sur 5 ans soit 9 667 euros par an
Calcul de l’avantage fiscal Pinel Outre-Mer :
Assiette de calcul de la réduction d’impôt : 280 000 euros
280 000 X 23% = 64 400 euros étalés sur 6 ans soit 10 733 euros par an
défiscalisation maximale possible si prorogation :
280 000 x 32% = 89 600 euros étalés sur 12 ans soit 9 022 euros par an pendant 9 ans, puis 2800 euros par an pendant 3 ans
J’aurais donc naturellement tendance à vous conseiller de vous orienter vers le Pinel Outre Mer, pour à la fois bénéficier de programmes plus récents, et donc vous assurer la primeur d’investissements qui ne sont pas restés à la vente trop longtemps, et pour bénéficier d’un avantage fiscal plus important.
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