Loi de Finances 2015 : La loi PINEL

Dans un contexte de marché immobilier tendu, la Loi PINEL, dont les grandes lignes ont été définies par le Premier Ministre dès août 2014, et qui a été promulguée dans le cadre de la Loi de Finances 2015, répond à un objectif multiple :

– Favoriser la construction de logements dans les zones tendues

– Soutenir le logement locatif

– développer une offre de logements intermédiaires, avec un système de plafonnement de loyer permettant, théoriquement d’éviter la flambée des loyers que connaissent les grandes agglomérations francaises

Cette loi, encadrée par l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, devrait être plus populaire que la Loi Duflot qu’elle remplace, qui malgré un dispositif fiscal attrayant, avait fait l’objet d’une si mauvaise presse que les Français l’auront définitivement boudée.

1) Un avantage Fiscal important et flexible

En contrepartie de l’investissement dans un logement neuf destiné à la location, l’investisseur pourra prétendre à une réduction d’impôt qui pourra aller jusque 21% du prix de revient de son investissement sur 12 ans, taux de réduction rarement atteint dans les différents dispositifs précédents.

Cependant, il pourra opter pour un engagement de location de 6 ans avec 12% de réduction d’impôts, , ou 9 ans avec 18% de réduction d’impôt, pour permettre une revente anticipée, la donation du logement à un enfant …

2) Un positionnement géographique pertinent qui facilite la location

La limitation des zones géographiques dans lesquelles il est possible d’investir en Loi PINEL permet de limiter ces opérations aux endroits où le manque de logements est réel, et où la demande locative est forte. Le plafonnement des loyers, qui correspond finalement dans beaucoup d’endroits aux loyers de marché, à l’exception des centres villes des grandes villes francaises, permet de répondre à une forte demande locative et écarte donc les risques de remplissage et de turn over.

3) La possibilité de louer à des ascendants ou descendants

Vous pouvez désormais, et ce depuis le 1er janvier 2015, louer à vos enfants, vos parents, dès lors qu’ils ne soient pas membres de votre foyer fiscal. Cette mesure devrait redonner un sens aux acquisitions de logements dans les grandes métropoles étudiantes !

4) les limites du dispositif

a) les plafonds de loyer et de ressources

La loi PINEL impose donc un loyer maximum, calculé en fonction de la surface du logement. Si ce plafonnement peut être contraignant dans les quartiers les plus prisés des centres-villes de grandes villes, on constate qu’ils ne sont pas très éloignés de la réalité du marché dans la plupart des cas. Le choix de la zone dans laquelle on investit peut cependant être déterminant. Pour exemple, Lille et plusieurs villes de la Métropole sont passées, en Octobre 2014, de la zone B1 (loyers plafonnés à 10€/m2) à la zone A (loyers plafonnés à 12,42€/m2). La rentabilité locative des opérations PINEL s’est donc vue majorée de 24,2% !

Attention, chaque année, les plafonds de loyer sont revus, consultez notre article pour les nouveaux plafonds 2019 ici

b) les plafonds d’investissement

Limitée à deux acquisitions par an, la Loi PINEL limite également le calcul de la réduction d’impôt à 300 000 euros d’investissement sur l’année. Il faut cependant prendre garde à bien respecter également le plafond d’acquisition de 5500 euros/m2, plafonnement qui pourrait être dépassé dans les plus grandes villes francaises (Paris et Lyon notamment) et certains secteurs très prisés (côte d’Azur, pays genevois, Aix en Provence…)

Il est à noter que la réduction d’impôt de la loi PINEL entre en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an.