9/ Que suis-je en droit d’attendre de cet investissement ?
Si vous envisagez d’investir, c’est que vous en espérez un résultat. Nous l’avons déjà évoqué au préalable, la réduction fiscale ne doit pas être la pierre angulaire de votre projet, ni la principale cible de celui-ci. Vous allez mettre à profit vos impôts pour financer votre investissement, et donc les convertir en patrimoine. Etablissez donc une hiérarchie entre les différentes possibilités qu’offre un investissement immobilier :
– Les revenus complémentaires
– Un capital disponible
– Un capital à transmettre
– Un bien à transmettre
– Des revenus à transmettre
Ces différentes alternatives ouvrent la voie vers une meilleure retraite, assurent les moyens de financer vos rêves de toujours, vous permettent de moins travailler, de protéger l’avenir de votre conjoint, de garantir à vos enfants une scolarité de qualité et une entrée sécurisée dans la vie active… Ce ne sont que quelques exemples de motivations profondes, à vous de compléter la liste ou d’inventer la vôtre.
A ce stade, nous pouvons entrer dans une première analyse technique de l’investissement envisagé, et dissocier le champ des possibles entre deux types de résultats différents :
– Le revenu
– Le capital
Dans l’univers de l’immobilier locatif, il apparaît que certaines opérations semblent plus efficaces pour percevoir du revenu, et d’autres plus prometteuses en terme de constitution de capital. Et le principal axe de différenciation est le mode d’exploitation de l’immeuble :
Bail d’habitation ou bail commercial
Le contrat de bail lie le propriétaire et son locataire. Le bail d’habitation va donc établir le lien entre vous, propriétaire bailleur, et le locataire occupant de votre logement, personne physique, au titre de sa résidence principale. Vous retrouverez principalement dans cette catégorie les investissements en loi Duflot, Déficit Foncier, Loi Malraux, loi Duflot Outre-mer.
Le bail commercial va établir le lien entre vous, propriétaire bailleur, et le locataire, personne morale le plus souvent, qui exploitera votre bien dans le cadre d’une activité professionnelle.
Vous retrouverez alors les opérations en Loueur en Meublé non professionnel, Loueur en Meublé professionnel, Loi Bouvard.
Le choix entre ces deux modes de gestion va se faire en fonction de plusieurs critères :
La typologie de l’investissement
En bail d’habitation, vous ferez l’acquisition de la résidence principale d’un locataire. Vous achèterez donc un ou plusieurs appartements, une ou plusieurs maisons.
En bail commercial, vous ferez l’acquisition d’un local commercial, d’un ou plusieurs studios pour étudiants, d’un logement dans une résidence de tourisme ou de tourisme d’affaire, d’une ou plusieurs chambres pour personnes âgées dépendantes, d’un ou plusieurs logements pour seniors.
Ces deux types d’investissement n’occupent pas la même place dans notre quotidien. Acheter et revendre un logement d’habitation peut nous sembler bien plus naturel et aisé que le faire pour une chambre étudiant, un studio en résidence hôtelière ou une chambre en maison de retraite médicalisée. Et l’on se projette bien plus aisément dans la première catégorie si on n’a pas de connaissance particulière de la résidence services et de la location par bail commercial. L’empirisme de chacun va donc jouer un rôle important, presque trop d’ailleurs, sur le choix de la typologie d’investissement. Certains investisseurs ne jurent que par le bail commercial car ont rencontré un certain nombre de difficultés dans la gestion de la relation avec des locataires en direct. D’autres préfèreront le bail d’habitation qui leur semble bien plus proche de leur univers et donc plus facile à appréhender. Et l’inconnu fait peur.
La priorité entre revenu et capital
Les investissements en bail commercial offrent, à capital initial investi équivalent, plus de revenus que ceux en bail d’habitation. Ce qui s’explique facilement ! Dans l’exemple d’une résidence services (étudiants, tourisme d’affaires ou EHPAD), une société de gestion prend à bail l’ensemble de l’immeuble et représente un seul locataire qui s’engage à occuper les lieux pour 9 à 12 ans. En conséquence, il n’y a pas de contraintes liées à la recherche ou au changement de locataire, pas de période d’inoccupation, pas d’agence à rémunérer pour la gestion courante, pas d’entretien de l’immeuble (à la charge du locataire dans la plupart des cas) et une rentabilité au m2 supérieure à de l’habitation (la surface d’un logement temporaire est toujours inférieure à celle d’une résidence principale). Ce gestionnaire va sous-louer les logements en vendant ses services, à la nuitée, la semaine ou au mois.
Ainsi, on peut également envisager qu’un investissement en bail d’habitation sera plus sensible qu’un investissement en bail commercial aux variations des prix du marché immobilier. Avec de surcroît un potentiel de plus-value à long terme qui s’annonce meilleur. Par ailleurs, les possibilités de revente sont multiples : quand un investissement en bail commercial sera revendu au gestionnaire ou à un autre investisseur, le logement d’habitation pourra l’être comme :
– Résidence principale
– Résidence secondaire
– Investissement locatif
Ces considérations générales sont à nuancer en fonction des emplacements et de la typologie de chaque bien, mais il est raisonnable de commencer à arbitrer votre réflexion selon ces critères. Si vous ne connaissez pas le bail commercial mais que vous recherchez du revenu, n’hésitez pas à réunir un maximum d’information sur le sujet. Si vous voulez investir avec la certitude que vous revendrez votre bien dans 10 ans, alors visez plutôt du côté du bail d’habitation.