La richesse du temps, le levier du crédit
7 / Comment mesurer ma capacité à réaliser mon projet ?
Pour construire un patrimoine, chacun dispose de deux richesses : l’épargne à mobiliser et le temps. Si je n’ai pas beaucoup de moyens, je suis surtout riche du temps que je m’accorde pour concrétiser mon projet. En cela, l’immobilier présente des ressources extraordinaires permettant de se servir du temps comme d’un levier. La pierre traverse les âges, et le temps joue en la faveur de l’investisseur. En effet, l’une des grandes vertus de l’immobilier est de pouvoir financer le projet par le crédit. Exprimée ainsi, l’idée peut paraître banale, sans intérêt. Et pourtant, s’il devait y avoir une bonne raison, une seule, de faire un investissement immobilier locatif, au-delà de la perspective de plus-value, de réduction fiscale, ou de rentabilité locative, c’est l’effet de levier offert par le financement à crédit qui devrait emporter tous les suffrages.
Acheter un bien immobilier à crédit, c’est acheter, sans disposer de l’argent au moment ou l’on réalise l’achat, au prix du moment. Et le prix est payé petit à petit, mois par mois, au moyen du remboursement des échéances. Et l’on bénéficie de deux effets complémentaires, qui contribuent à l’enrichissement :
Le plus évident, c’est la perception des loyers et la différence constatée entre le remboursement du prêt et le loyer encaissé. Plus on allongera la durée du prêt, et plus on diminuera la mensualité de prêt. Le loyer, de son côté, n’est pas affecté par la modification de la durée du prêt. Le différentiel, qui constituera votre propre contribution à la constitution de votre patrimoine, sera donc établi en fonction du temps, et l’éloignement de l’échéance contribuera à faire tendre ce différentiel vers zéro. Ainsi la variable temps vous permet alors de constituer un patrimoine en maîtrisant votre niveau de contribution.
Un paramètre plus subtil, consiste dans l’appréciation du fait que je fixe le prix du bien au jour de l’achat, pour un résultat que je constaterai 15 ou 20 ans plus tard. Ainsi, il nous semble opportun de mettre en lumière quelques chiffres afin d’illustrer notre propos :
Entre 1970 et 2010 :
– Le prix d’un même pavillon est passé de 200.000 F à 200.000 € ( 1 311 914 F).
– Le salaire d’un cadre moyen passe de 3.000 F à 3.000 € (19 678 F)
– La baguette de 250 g valait 0,6 F en 1970 pour 1 € actuellement (6,56 F)
– En 1970, une voiture (2 CV) coûtait 7.000 F ; une Logan coûte 7.500 € (49 196 F).
– Le SMIC mensuel est passé de 600 F à sa création à 1.300 € (8 527 F) actuellement et a donc été multiplié par 14.
Il n’est pas question ici de faire l’apologie d’un marché immobilier prometteur en terme de plus-values potentielles et de perspectives de hausse des prix. Notre propos s’articule autour du constat d’une érosion monétaire jouant en la faveur des emprunteurs qui, plusieurs années après, payent encore le prix sur la base de la valeur de l’argent à la date de la signature du crédit.
En synthèse, « Je souhaite acquérir un bien autre que ma résidence principale. Je n’ai pas suffisamment d’argent mais je peux le financer à crédit. Et dès le début, la location de mon bien m’apporte des revenus pleins. Investir dans l’immobilier ce n’est donc pas porter la totalité de la charge de cet investissement ».