11 / Vers qui puis-je me tourner pour m’aider à réaliser mon projet ?
Notaire, avocat, expert-comptable, agent immobilier, banquier, assureur, conseiller en gestion de patrimoine, service de gestion privée, family office, Internet, la presse spécialisée… Les conseils avisés de la famille et des amis qui ont réalisé un investissement ou qui connaissent quelqu’un qui l’a fait, il s’offre à vous pléthore de sources d’information. Et tous ont un avis sur la question, tous sont force de proposition et ont de bonnes affaires à vous conseiller.
A vrai dire, accompagner un investisseur dans la mise en œuvre d’un investissement immobilier défiscalisant demande des compétences multiples et une approche pluridisciplinaire :
– la maîtrise de l’environnement juridique, droit civil, droit des sociétés, droit commercial, pour vous conseiller au mieux sur la réalisation de l’acquisition et son intégration dans votre patrimoine familial
– la maîtrise de la fiscalité pour optimiser la rentabilité de l’opération et l’adapter au mieux à votre situation fiscale
– la maîtrise de l’environnement bancaire pour le montage du financement le plus adapté
– la maîtrise technique de l’immobilier pour vous proposer des projets de qualité, et être capable de vous expliquer concrètement comment seront faits les travaux
– une bonne connaissance de l’économie et des marchés (marchés locatifs, marchés immobiliers, secteurs d’activités du tourisme, de l’hébergement, de la prise en charge de la dépendance, du logement étudiant) pour vous apporter les garanties de pérennité de votre investissement
– enfin et surtout, une excellente écoute et de la psychologie prouvant que votre conseiller a compris ce dont vous avez besoin.
Sachez Reconnaitre le bon interlocuteur
Trouver l’interlocuteur qui réunit toutes ces compétences n’est pas aisé. Recherchez en tout cas la personne qui aura pris le temps nécessaire de vous écouter pour comprendre qui vous êtes et ce que vous voulez faire et qui vous aura permis de prendre suffisamment de recul pour vous poser toutes les questions évoquées dans ce chapitre.
Privilégiez l’interlocuteur qui s’affirmera ensuite comme un chef d’orchestre. C’est à dire la personne qui saura faire intervenir les bons spécialistes dans leur domaine de compétences au moment approprié, fédérer tous les savoir-faire nécessaires à la construction de votre projet. Le notaire apportera son regard juridique et sécurisera la vente, l’avocat fiscaliste validera le gain fiscal, l’expert comptable réalisera parfaitement les déclarations auprès de l’administration fiscale, le banquier apportera son expertise dans le financement de l’opération. Votre conseiller donnera une cohérence globale à l’action de chacun et coordonnera leur action en fonction de votre nature, de vos projets et de vos besoins.
12/ Ai-je vraiment compris la proposition qu’on m’a faite ?
L’un des points de passage obligé lorsque vous réalisez un investissement immobilier est la simulation financière. Le conseiller, après un bilan patrimonial, va vous préconiser un ou plusieurs investissements. Pour vous permettre de mesurer l’impact financier de son conseil, il vous remettra donc une simulation. Certaines sont constituées d’un unique tableau, d’autres peuvent faire plusieurs dizaines de pages, agrémentées de graphiques, commentaires, extrapolations. Vous voilà face à une proposition avec un tas de données chiffrées, des plans de financement, des références à des lois qui ne cessent d’évoluer, des projections à 10, 15 ou 20 ans… Il est important de ne pas réduire la proposition que l’on vous fait à la simulation financière que l’on vous présente. Les chiffres peuvent facilement être manipulés pour donner un aspect plus attractif à la simulation. Et il importe, à la lecture de ce document, d’avoir à l’esprit qu’en aucun cas cette projection ne reflète la réalité de ce qui se passera. Les variables sont tellement nombreuses (revalorisation du loyer, inflation, évolution du marché immobilier, évolution de votre fiscalité, évolution des taux d’emprunt, conjoncture nationale et interactions économiques internationales) que la projection ne vous donnera qu’une tendance.
Une bonne simulation doit rester simple à comprendre
Par ailleurs, vous devez être en mesure de comprendre l’équilibre financier de votre investissement, et maîtriser les flux de l’opération. Quelle que soit la simulation qui vous est proposée, aussi compliquée soit-elle, vous devez pouvoir reproduire simplement sur une feuille les différents flux et connaître ainsi : votre effort de trésorerie, avec et hors économie d’impôt, la durée de l’emprunt contracté le cas échéant, et supprimer de la simulation les hypothèses de sortie (revente avant le remboursement complet du prêt, plus-value éventuelle) qui peuvent contribuer à augmenter de manière hypothétique le taux de rendement de l’opération. Ne vous attardez pas trop sur le taux de rendement interne de l’opération, il existe autant de méthodes de calcul que d’interlocuteurs, et ce calcul comprend trop d’éléments et de variables, sa complexité le rend vraiment théorique. C’est vous qui saurez si l’opération est bonne, selon ce que vous en aurez compris.