Succédant à la loi SCELLIER qui a connu entre 2009 et 2012 un véritable succès, la loi DUFLOT rencontre depuis son entrée en vigueur début 2013 un accueil plutôt mitigé par les investisseurs. Sur fond de contexte économique difficile, ce dispositif initialement présenté comme ayant une vocation “très sociale” par le Gouvernement souffre d’une crise d’image.
Pour preuve, si 24% des 35/44 ans déclarent avoir un projet d’investissement immobilier dans les 3 ans à venir, seulement 32% d’entre eux se sont renseignés sur le sujet. et il est vrai que la complexité du DUFLOT ne permet pas d’avoir une bonne compréhension du réel intérêt de cet avantage fiscal.
Perçu comme très contraignant, très social et non rentable, le DUFLOT est-il vraiment un régime inadapté aux besoins des investisseurs, oui mérite-t-il une meilleure considération ?
1) Un investissement sécurisé
La restriction du dispositif aux zones A, Abis et B1 confère au DUFLOT un avantage certain sur le SCELLIER : l’impossibilité de réaliser ce type d’opération dans des secteurs où la demande locative n’existe pas. En réduisant les secteurs aux zones les plus dynamiques en matière de location, on réduit considérablement le risque d’inoccupation du logement.
Par ailleurs, un logement situé dans une zone à forte demande se revendra toujours mieux.
2) Un investissement rentable
Les plafonds de loyer, réputés inférieurs de 20% au marché, sont en fait à regarder de plus près. En effet, ils sont assortis d’une règle qui consiste en l’application d’un coefficient en fonction de la surface. Concrètement, pour un logement de 38m², le plafond de loyer est majoré de 20%. Pour un logement de 64m², il n’y a pas de majoration.
Ce qui laisse entendre que pour les petites surfaces (studios, 2 pièces) qui correspondent à la majorité de la demande locative, et selon l’agglomération, le montant du loyer peut s’avérer très proche du marché. Cette règle ouvre un véritable potentiel d’investissement locatif sur des villes comme Lille, Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Lyon, Strasbourg…
3) Une offre locative adaptée…
Labellisés BBC, les logements DUFLOT offrent aux locataires des prestations thermiques et économiques performantes, qui représenteront de plus en plus un avantage face à un parc locatif énergivore.
4) … au plus grand nombre
Les plafonds de ressources des locataires qu’impose la loi DUFLOT semblent mal perçus par les investisseurs. Pourtant, à les regarder de près, ils concernent environ 75% de la population française. Rien de vraiment restrictif dans cette condition.
5) Un produit adapté à la constitution d’un patrimoine
Investir dans l’immobilier, c’est constituer du patrimoine en vue de disposer d’un capital et de revenus complémentaires. C’est assurer la sécurité et le confort pour soi, sa famille.
Réaliser un investissement dans un secteur à forte demande, répondant à la majorité des besoins, adapté aux évolutions sociétales en matière d’Ecologie, avec une rentabilité cohérente, et en plus bénéficier de 18% de réduction d’impôt qui viennent renforcer l’efficacité économique de l’investissement, la Loi DUFLOT semble réunir toutes les conditions pour une opération réussie.
Comme chaque dispositif, la réussite d’un investissement DUFLOT n’est pas liée à son encadrement règlementaire, mais à des choix fondamentaux :
– L’emplacement est-il adapté ?
– Le logement correspond-il à une demande réelle ?
– Le montage financier de l’opération est-il réaliste ?
Une sélection rigoureuse du promoteur et du bien, une bonne appréhension des paramètres de l’investissement immobilier, doivent permettre de tirer parti de tous les avantages que présente la loi DUFLOT.
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