Combien payez-vous d’impôt sur vos plus-values immobilières ?

Combien payez-vous d’impôt sur vos plus-values immobilières ?

Les plus-values immobilières sont constituées de la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Il s’agit donc d’un gain pour le vendeur du bien, qui fait l’objet d’une imposition. Toutes les plus-values immobilières sont taxées, à l’exception de celles réalisées sur la résidence principale, ainsi que la plus-value réalisée sur la première cession de bien autre que la résidence principale, mais dont les fonds seront réutilisés dans les 24 mois suivants pour construire ou acheter sa résidence principale.

Pour calculer cet impôt, il faut bien définir le montant de la plus-value, le montant de l’abattement pour durée de détention, et bien distinguer l’Impôt des Cotisations sociales.

Management accounting

1) Le Montant de la Plus-value brute

Prix de Cession – prix d’acquisition – frais d’acquisition – travaux = plus-value brute

Le prix de cession est le prix réel stipulé à l’acte. Il peut être augmenté de charges payées par l’acquéreur en lieu et place du vendeur.

Il est diminué des frais supportés par le vendeur, soit frais d’agence, de diagnostics, indemnité d’éviction des locataires afin de vendre libre, honoraires d’architecte, frais de main-levée d’hypothèque.

Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé par le propriétaire lors de son achat, ou la valeur retenue pour le calcul des droits si le bien est issu d’un héritage ou d’une donation (mutation à titre gratuit)

il est majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence ou droits de mutation en cas de succession-donation)

Les Travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles, soit sous certaines conditions sur justificatifs pour leur valeur réelle, soit forfaitairement à 15% du prix d’acquisition, à condition que la vente intervienne après un minimum de 5 années de détention.

Les frais de voirie, réseaux et Distribution sont également déductibles du prix de cession d’un terrain à bâtir.

2) l’abattement pour durée de détention

Pour l’impôt sur le Revenu, au taux forfaitaire de 19%

Il s’établit sur 22 ans pour le calcul de l’Impôt sur le Revenu, pour les immeubles bâtis, soit :

– 6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention

– 4% par an pour la 22ème année de détention

Attention, un abattement exceptionnel de 25% est octroyé pour le calcul de la plus-value dans le cas de la cession d’un immeuble (cet abattement ne s’applique pas pour un terrain nu) pour toute cession entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Il s’établit sur 30 ans pour le calcul de l’impôt sur le Revenu, pour les terrains à bâtir, soit :

– 2% par an de la 6ème à la 17ème année de détention (24% au terme de 17 ans)

– 4% par an entre la 18ème et la 24ème année de détention (52% au terme de 24 ans)

– 8% par an entre la 25ème et la 30ème année de détention (100% au terme de 30 ans)

Pour les Cotisations sociales, au taux forfaitaire de 15,5%

il s’établit sur 30 ans pour le calcul des Cotisations sociales pour tous types de biens, soit :

– 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année de détention (26,40% au terme de 21 ans)

– 1,60% par an pour la 22ème année ( 28% au terme de 22 ans)

– 9% par an de la 23ème à la 30ème année de détention (100% au terme de 30 ans)

 3) La Fiscalité applicable

La plus-value immobilière est taxée à l’Impôt sur le Revenu au taux de 19%, taxée à la date de signature de l’acte de vente.

Taxe sur les plus-values élevées

Si la plus-value imposable dépasse 50 000 €, vous serez alors soumis à une taxe supplémentaire. Le taux de cette taxe s’échelonne de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée.

Cette taxe ne concerne pas :

– les ventes exonérées d’impôt sur les Plus-values

– les ventes portant sur les terrains à bâtir

Prélèvements sociaux

La plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux, actuellement au taux de 15,5%.

Laisser un commentaire