La mise en location de biens immobiliers est un moyen sûr et rentable de s’assurer du revenu complémentaire, et apparaît souvent comme une solution très efficace de complément de retraite, ou encore pour aider ses enfants à démarrer dans la vie.
Pourtant, depuis plusieurs années, la pression fiscale que subissent les propriétaires vient progressivement rogner cette rentabilité.
Pour mieux comprendre comment s’exerce cette pression, prenons un exemple précis :
1) La situation
Alain VESTISSEUR a fait l’acquisition d’un appartement en région parisienne pour 180 000 € en 2001. il louait initialement cet appartement 700 € par mois. La rentabilité locative brute de son opération est donc de (700X12)/180 000 = 4.67% par an. Comme il a fait cette opération dans le cadre du dispositif BESSON, il n’a pas payé d’impôt pendant les 9 premières années;
Aujourd’hui, son emprunt est remboursé, et il déclare 850 € de loyer par mois, desquels il va déduire les honoraires de son agent immobilier (600 €) l’assurance (120 €) les 20€ de forfait, la taxe foncière (750 €) et les provisions pour charges de copropriété (900 €)
Il déclare donc un bénéfice foncier de : 7 810 €
Etant dans une tranche marginale à 30%, M. VESTISSEUR va payer à ce titre :
2 343 € d’impôt sur le revenu
1 210 € de cotisations sociales.
Soit un revenu net de 4257 €.
son appartement, récemment estimé à 265 000 €, offre donc une rentabilité nette de 1.61%
2) La solution
M. VESTISSEUR fait l’acquisition d’un logement situé dans un immeuble à rénover, 42m² pour la somme de 75 600 €
Dans le cadre de cette opération d’investissement, il engage des travaux de rénovation pour une enveloppe de 84 000 €
Il emprunte 159 600 € sur 15 ans
IL va rembourser 1117 € par mois, et percevoir un loyer de 630 € sur cette nouvelle opération.
Il va désormais déclarer (850 + 630)X12 = 17 760 € de loyers, desquels il va déduire les honoraires de son agent immobilier (1050 €), l’assurance (250 €), 40 € de forfait, les taxes foncières (1250 €) et les provisions pour charges (1400 €), les intérêts d’emprunt (4 980€) et les 84000 € de travaux
Il va donc déclarer un déficit foncier de 75 210 €, qu’il pourra imputer à hauteur de 10700 € l’année de paiement des travaux sur ses revenus d’activités, et le reste sera reportable pendant 10 ans sur ses revenus fonciers.
En synthèse :
L’opération de rénovation en déficit foncier permet à M VESTISSEUR de réaliser 38 220 € d’économies d’impôt en défiscalisant les revenus de son premier appartement. Le montage financier permet de faire l’acquisition du second appartement sans devoir investir d’autre épargne que les revenus du premier. Et M. VESTISSEUR pourra profiter de sa retraite dans 15 ans en ayant doublé ses revenus locatifs, et en utilisant l’impôt qu’il aurait du payer pour se constituer plus de patrimoine.