La Loi DUFLOT est entrée en vigueur au 1er janvier 2013, à l’initiative de l’actuelle Ministre du Logement qui lui a donné son nom. Elle permet aux investisseurs qui acquièrent un logement neuf de bénéficier, sous certaines conditions, jusqu’à 5400 € de réduction d’impôt chaque année, et ce pendant 9 ans.
Venant en substitution de la Loi SCELLIER (les ressemblances sont d’ailleurs nombreuses), ce dispositif vise un objectif simple : construire des logements à des tarifs accessibles, dans des secteurs où la demande de logements est la plus forte. Ce qui devrait faire, au moins sur le papier, la joie des investisseurs puisque emplacement à forte demande et coûts maîtrisés sont des clés pour un patrimoine immobilier pérenne. Nous allons tenter de déchiffrer ce dispositif en vous exposant les caractéristiques d’un investissement DUFLOT. Dans un second article, nous tenterons d’évaluer le réel intérêt d’un investissement DUFLOT.
1) La réduction d’impôt
L’investissement DUFLOT permet d’obtenir une réduction d’impôt de 18% du prix de revient du ou des logements la double limite d’un plafond d’investissement de 300 000 € et d’un prix de revient maximum de 5 500 € par m² habitable. L’investisseur peut faire l’acquisition d’un ou deux logements (deux maximum) dans la même année. Dans ce cas, le prix de revient sera la somme des deux, mais devra rester dans les mêmes limites de plafond global de 300 000 €.
Cette réduction d’impôt prend effet l’année de livraison du logement, ou l’année de son acquisition si elle est postérieure, et est étalée sur 9 ans à parts égales.
Pour les investissements réalisés Outre-mer, le taux de la réduction d’impôt est porté à 29%.
Cette réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des niches fiscales, qui s’élève à 10 000 € pour l’année 2013.
2) Les investissements concernés
La réduction s’applique sur :
– l’acquisition de logement neuf ou en état futur d’achèvement
– le logement que le contribuable fait construire (Permis de Construire déposé depuis le 1er janvier 2013)
– le logement que le contribuable acquiert après le 1er janvier 2013 et réhabilite
– Le local que le contribuable acquiert après le 1er janvier 2013 et transforme en logement
Ces logements devront justifier d’un niveau de performance énergétique par l’obtention d’un label :
– BBC 2005 pour les logements neufs
–HPE RENOVATION 2009 ou BBC RENOVATION 2009 pour les logements réhabilités ou transformés.
Il est à noter que sur les immeubles neufs comportant au moins 5 logements, un minimum de 20% de l’ensemble des logements devront être commercialisés hors du dispositif DUFLOT.
3) le secteur géographique
La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
Ces zones correspondent au zones Abis, A et B1 définies par la loi Scellier dans l’arrêté du 29 avril 2009, en lien ci-dessous.
4) La location
La réduction DUFLOT est accordée à la condition que l’investisseur s’engage à louer le logement nu (donc non meublé) pour une durée minimale de 9 ans.
Le logement doit être mis en location dans les douze mois qui suivent sa livraison, ou son acquisition si elle est postérieure.
Il ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant du contribuable.
il peut par contre être loué à un organisme privé ou public qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière.
Les conditions de mise en location imposent le respect :
– d’un plafond de prix des loyers au m² fixé par décret. Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus en 2013, à 16,52 € en zone A bis, 12,27 € dans le reste de la zone A, 9,88 € en zone B 1 et 8,59 € en zone B 2.
Ce plafond fait l’objet d’un coefficient multiplicateur calculé de la façon suivante :
0.7+(19/S) , arrondi à la deuxième décimale la plus proche.
S étant la surface habitable du logement.
Dans tous les cas, ce coefficient multiplicateur ne peut pas être supérieur à 1.2.
Par exemple, un logement de 40m² en zone B1 se louera : 9.88 x (0.7+(19/40)) = 11.56 €/m²
– d’un plafond de ressources des locataires (plafonds retenus pour les baux conclus en 2013)
| COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE | LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en euros) | Reste de la zone A (en euros) | Zone B 1 (en euros) | Zone B 2 (en euros) | |
| Personne seule | 36 502 | 36 502 | 29 751 | 26 776 |
| Couple | 54 554 | 54 554 | 39 731 | 35 757 |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 71 515 | 65 579 | 47 780 | 43 002 |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 85 384 | 78 550 | 57 681 | 51 913 |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 101 589 | 92 989 | 67 854 | 61 069 |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 114 315 | 104 642 | 76 472 | 68 824 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 12 736 | + 11 659 | + 8 531 | + 7 677 |
5) DUFLOT en SCPI
Les investissements DUFLOT, présentés comme l’acquisition d’un ou deux logements, peuvent également être faits via une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Organisme de Placement Collectif généralement géré par une banque, un compagnie d’assurance ou un établissement financier, la SCPI a pour vocation d’investir les fonds confiés par ses membres dans des opérations immobilières en tous points éligibles à la loi DUFLOT.
Cet investissement consiste en la souscription de parts sociales, et permet de bénéficier des avantages fiscaux de la loi DUFLOT avec un montant d’investissement plus faible que pour l’achat d’un logement en direct.
Il permet également d’être positionné sur un parc immobilier constitué de biens différents, dans des secteurs différents, et offre donc une certaine forme de diversification.
La gestion est déléguée, et l’investisseur n’est jamais confronté à la gestion de l’immobilier.
La contrepartie de ce type d’investissement sont les frais, souvent élevés. Frais d’entrée, de gestion, de sortie … viennent considérablement limiter la rentabilité locative du parc.