Régime
Le déficit foncier est un mécanisme issu du droit commun, qui permet de déduire du revenu locatif différentes catégories de charges et frais immobiliers liés au bien loué.
Ce mécanisme définit donc le traitement catégoriel des revenus fonciers au regard de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Les Recettes
Les recettes considérées comme des revenus fonciers sont, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale :
– Les revenus de propriétés bâties, telles que maisons et usines, ainsi que
– Les revenus de certains outillages des établissements industriels dans des conditions spécifiques,
– Les revenus de toutes installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions
– Les revenus des Bateaux utilisé en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie
– Les revenus de propriétés non bâties de toute nature
– Les revenus distribués par un fonds de placement immobilier
Ces recettes sont augmentées du montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par les conventions à la charge des locataires, et des subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles.
Les charges
Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent :- Les dépenses de réparation et d’entretien- Les primes d’assurance- Les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire, dont il n’a pas réussi à obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année en cours- Les provisions pour dépenses constituées pour le compte des copropriétés- Les dépenses d’amélioration- Les impositions au profit des collectivités territoriales (taxe foncière)
– Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
– Les frais de gestion (fixés forfaitairement à 20€ par local)
– Les amortissements procurés par les dispositifs d’investissement Perissol, De Robien, Besson, Borloo
Le résultat
La différence entre recettes et charges donne lieu à un résultat, S’il est positif (bénéfice foncier), il viendra s’ajouter aux revenus imposables du foyer et sera soumis à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Si le résultat est négatif (Déficit foncier), dans la mesure où il est issu de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, effectuées sur des locaux d’habitation, il est déductible du revenu net du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € sur l’année où il est constaté.
La fraction dépassant ce plafond, ainsi que les dépenses liées aux intérêts d’emprunt, sont reportables pendant 10 ans et exclusivement imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Nos conseils et remarques :
Les opérations en déficit foncier permettent :
– De créer un déficit dès l’année de facturation des travaux, et donc de défiscaliser immédiatement, sans attendre la livraison de l’immeuble
– De défiscaliser rapidement et efficacement les revenus fonciers des contribuables en permettant d’économiser l’impôt sur le Revenu et les prélèvements sociaux, sans limitation de montant
– D’éviter le plafonnement global, qui ne considère pas ce mécanisme comme une niche fiscale
– De percevoir des revenus fonciers non fiscalisés
Bibliographie :
Art 14 et 14 A du CGI
Art 31 du CGI
Art 156 I 3° du CGI
Pour en savoir plus :
1 réflexion au sujet de “Le déficit foncier”