Investir en Loueur en Meublé (LMP – LMNP – BOUVARD)

Investir en Loueur en Meublé (LMP – LMNP – BOUVARD)

Un investissement aux multiples facettes

La location meublée ne fait l’objet d’aucune définition légale.

Il s’agit en fait de donner en location un local d’habitation ainsi que les meubles nécessaires à son occupation.

location meublé

A ce titre, le logement doit être suffisamment meublé pour que le locataire puisse y vivre normalement sans nécessité d’y adjoindre des meubles.

Les logements exploités en location meublée sont donc aussi divers que :

  • Une partie de la résidence principale du bailleur
  • Des chambres meublées
  • Des locations saisonnières
  • Des chambres d’hôtes ou gîtes ruraux
  • Des logements situés dans des résidences de tourisme, d’affaires, d’étudiants ou médicalisées

La location meublée est une activité commerciale, dont les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. Toutefois, pour se réclamer du régime de loueur en meublé, l’activité doit se limiter à de la fourniture de logement, et en aucun cas faire l’objet de services complémentaires (accueil, ménage, petits déjeuners), considérés comme services para-hôteliers.

Le Bail Commercial sécurise l’investissement

Afin d’éviter toute contestation du régime, et de fournir aux résidents de ces logements une les services indispensables en résidence de tourisme, d’affaires, étudiante ou en EHPAD, l’activité de loueur en meublé s’exerce via un bail commercial entre le propriétaire investisseur et le gestionnaire de la résidence. Votre locataire n’est donc pas l’occupant final du logement mais la société qui va sous-louer votre logement au résident (le loueur en meublé est la seule forme de sous-location autorisée en France), et lui fournir les services nécessaires.

Le bail commercial, lien contractuel entre l’investisseur (bailleur) et le gestionnaire (preneur du bail) est donc un élément indispensable au bon fonctionnement de votre loueur en meublé.

Voir notre article : « bien analyser le bail commercial en location meublée »

Des marchés diversifiés comme autant d’opportunités à bien analyser

Les résidences commercialisées dans le cadre du régime de location meublée sont donc réparties dans les activités suivantes :

  • Résidences de tourisme
  • Résidences pour étudiants
  • Résidences d’affaire
  • Résidences Seniors
  • EHPAD – résidences médicalisées

Il conviendra pour l’investisseur de bien sélectionner son investissement en étudiant la cohérence entre l’emplacement géographique de la résidence et son activité. Ainsi, il importe d’envisager le potentiel touristique de l’emplacement d’une résidence de tourisme, la proximité de transports en commun et de campus universitaires pour une résidence étudiante, le tissu économique du secteur pour une résidence d’affaires, la situation démographique de la région …

Par ailleurs, même si le bail commercial (d’une durée de 9 à 12 ans) est un élément sécurisant sur la visibilité financière de l’opération (pas d’inoccupation, de changement de locataire, de frais de gestion), il convient de bien analyser le potentiel de l’exploitation et sa cohérence économique.

Ainsi, il est de mise de se méfier des résidences de tourisme qui offrent une rentabilité trop importante. En effet, ces locations sont par nature saisonnières, et le remplissage effectif de la résidence est donc plus faible que dans d’autres types de résidences. Par ailleurs, ces exploitations nécessitent de lourdes infrastructures (parties communes) qui viennent augmenter le coût initial de l’investissement (piscine, terrains de sport, spa, fitness, hammam, sauna …).

EHPAD ou résidences Seniors ?

De même, il est important de ne pas confondre le marché de l’hébergement des personnes âgées dépendantes avec celui des résidences seniors.

Le premier (EHPAD), répond à une problématique de santé publique d’envergure européenne. L’évolution démographique de la population (Papy boom), et l’allongement de la durée de vie sont à l’origine d’un impératif social sans précédent : la prise en charge de personnes de plus en plus dépendantes, et de plus en plus nombreuses. Les EHPAD répondent à cette demande qui croît bien plus vite que l’offre. Voir notre article sur Les Chiffres de la dépendance.

Le second (Résidences seniors) est un concept aux contours économiques beaucoup plus flous. En effet, il s’agit de proposer aux seniors valides un logement meublé et des services para-hôteliers. Il n’est absolument pas question, ni de soins, ni de prise en charge médico-sociale. La demande sur ce secteur est beaucoup plus difficile à appréhender, et les orientations sociales qui tendent à laisser le plus possible les personnes à leur domicile (hospitalisation à domicile, aide à domicile) laissent penser que, tant que cela est possible, la majorité des seniors souhaitent rester chez eux.

Il est important de considérer que l’EHPAD est une obligation de vie, la résidence senior correspond à un choix de vie, et ne peut en aucun cas être considérée comme une réponse à l’évolution démographique de notre société.

En synthèse, le choix de l’investissement doit se faire selon :

  • L’emplacement géographique
  • La cohérence entre cet emplacement et l’activité de la résidence
  • Le potentiel économique du secteur et sa cohérence avec la rentabilité proposée
  • Le bail commercial
  • Les différents cadres fiscaux encadrant ce dispositif sont :
  • Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)
  • Le loueur en meublé professionnel (LMP)
  • La loi CENSI BOUVARD

Nos programmes en location meublée :

Résidence pour étudiants à Lille

EHPAD à Lille

EHPAD sur la Côte d’Azur

 

 

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