Une définition du Patrimoine
Le patrimoine peut se définir comme l’ensemble des biens que possède un individu, déduction faite de ses dettes à un instant donné. Cette définition, somme toute assez fidèle à celle utilisée par l’administration fiscale pour l’application de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, est pourtant trop limitée pour que l’on puisse s’en contenter.
En effet, le patrimoine, c’est également ce que l’on a reçu de ses parents, et qu’on lèguera à ses enfants. Dans le patrimoine existe cette notion d’héritage, de transmission. Cette valeur symbolique forte, tient au fait que le patrimoine transmis est souvent le fruit d’une ou plusieurs générations, du travail d’une ou plusieurs vies. Il s’agit également de recevoir ou transmettre une responsabilité, celle de faire fructifier, développer, prendre la suite d’un chantier inachevé, destiné à assurer la sécurité de la famille à travers les générations. C’est prolonger les actions du parent défunt, comme pour continuer à faire vivre son intention. Il n’y a qu’un pas pour alors trouver la nature même de l’homme, et une définition anthropologique du sens de ses actes : survivre. De la même façon que, comme toute espèce, l’homme procrée pour survivre et assurer la pérennité de son espèce, il constitue du patrimoine, (du latin patrimonium, héritage du père), pour conforter cette survie, et assurer celle de sa lignée.
Au sens plus général, le patrimoine est l’héritage commun d’un groupe ou d’une collectivité qui est transmis aux générations suivantes. Il peut être de nature très diverse : culturel, historique, système de valeurs, monuments, œuvres artistiques, naturel, voire génétique. La démarche de l’UNESCO qui , en 1972, adopte un traité international visant à protéger le patrimoine mondial, naturel et culturel, démontre l’attachement de l’homme à son patrimoine et la valeur exceptionnelle que celui-ci représente pour l’Humanité.
L’immobilier comme clé de voûte d’un Patrimoine
Et depuis toujours, le patrimoine est constitué de composantes différentes : biens immobiliers, bâtis ou non, biens meubles, éléments financiers, droits et titres, biens professionnels, objets d’art et de collection, propriété intellectuelle, rentes et pensions. En regardant l’histoire, l’origine et l’évolution des Patrimoines, on constate que l’homme a toujours développé un attachement particulier à la Terre, qui le nourrit, et les fortunes ont de tous temps été composées majoritairement de biens fonciers. D’abord en conquérant la terre, puis en bâtissant, l’homme a constitué sa fortune. Jusqu’au début du 19ème siècle, la notion de constructeur n’est pas dissociée de celle de propriétaire. Le constructeur d’Immeubles se confondait avec l’investisseur final. C’est seulement dans le milieu du 19ème siècle qu’apparaissent des entreprises de Bâtiment, sous la pression des besoins de logements un peu partout en Europe. Pour des raisons économiques et juridiques (comme par exemple l’absence de copropriété en France), la propriété individuelle du logement urbain est l’exception en Europe. La location domine et les biens immobiliers constituent donc un placement dont les titulaires attendent un certain degré de rentabilité. La propriété des logements modestes est alors le fait d’une petite bourgeoisie populaire, celle des immeubles moyens et supérieurs le fait d’une bourgeoisie fortunée, et, de plus en plus, dans la deuxième moitié du siècle, des associations de capitaux (Banques, compagnies d’assurances, sociétés immobilières). Le taux de retour attendu par les investisseurs est alors de l’ordre de 5% à Berlin ou dans les quartiers commerçants de Bruxelles, où il pouvait aller jusque 9% pour les logements loués à la semaine dans les impasses plus modestes.
Parallèlement, l’organisation du crédit progresse partout en Europe, dans la seconde moitié du siècle, et avec elle, la masse des capitaux de prêt disponibles pour soutenir l’effort de construction et d’investissement. A Vienne, par exemple, la part des prêts hypothécaires dans la valeur en capital du parc immobilier passe de 3% en 1851 à 30% en 1901. Or, le capital de prêt ne joue pas seulement sur le volume des opérations à financer, il joue aussi sur leur rentabilité. Bien analysé aujourd’hui, l’effet de levier de l’endettement sur la rentabilité des capitaux propres est parfaitement connu des contemporains. Comme s’en explique Emile PEREIRE devant les actionnaires de la Compagnie Immobilière (1858), un immeuble, du type de ceux que la Compagnie construit rue de Rivoli produit du 8,7% s’il immobilise une part du capital social correspondant à l’intégralité de sa valeur, mais ce taux est porté à 11,8% si une moitié du prix est libérée par un emprunt du Crédit Foncier à 5,57% d’annuité.
C’est dans cette dynamique que le marché immobilier locatif va se développer, parallèlement au système bancaire qui s’organise et connait un premier élan, sur la fin du 19ème siècle. Celui-ci sera freiné dans son développement par les crises successives de 1907 et 1929, ainsi que deux guerres mondiales qui ont abouti notamment à la nationalisation des banques. Et le marché immobilier connaît le même sort, avec le blocage des loyers en 1914 et un régime de contrôle qui sera constamment prorogé jusqu’à la seconde guerre mondiale. Ainsi, les propriétaires réagiront en sacrifiant l’entretien des immeubles. Le rythme de renouvellement des logements va baisser de moitié par rapport à la période d’avant 1914, et la proportion de logements vétustes va augmenter.
C’est donc sur la seconde moitié du 20ème siècle que reprend cette croissance interrompue en 1914, avec une évolution très rapide de l’accès au crédit immobilier, et donc à l’effet de levier déjà bien identifié plus d’un siècle plus tôt. Aujourd’hui accessible au plus grand nombre, l’effet de levier de l’emprunt mesuré est en effet un formidable outil d’enrichissement, que vous devez connaître et qui explique le poids de l’immobilier dans les patrimoines familiaux.
1° l’inflation comme moteur
L’indice des prix à la consommation a évolué depuis 1960, d’environ 4,78% par an. Ce phénomène d’augmentation des prix, communément appelé inflation, a un impact direct sur la valorisation du patrimoine. En effet, pour faire l’acquisition d’un panier d’une valeur de 100 €, il faudrait en dépenser l’année suivante 104,78 €. Ce qui veut dire que si je place mes 100 € sur un livret qui me rapportera 2%, ils deviendront 102€ l’année suivante, et ne me permettront pas d’acheter ce panier, que j’aurais pourtant pu acquérir l’année précédente. Je me suis donc appauvri, malgré l’augmentation de la valeur de mon capital.
L’investissement immobilier représente à ce titre une double protection contre cet effet d’érosion monétaire :
– La revente d’un bien immobilier s’envisage toujours dans l’espoir d’une plus-value éventuelle. Celle-ci est le fruit de deux facteurs différents :
- o Un facteur de marché lié àl’évolution de la demande et de l’offre entre le moment où vous avez acheté le bien, et celui où vous le revendez. Les notions d’emplacement et de pertinence qualitative du choix d’investissement joueront un grand rôle dans cette perspective.
- o Un facteur économique lié à l’inflation. La hausse naturelle des prix entraine le prix du logement, et le bien immobilier bénéficiera d’une revalorisation naturelle, hors plus-value éventuelle liée à une hausse de la valeur intrinsèque du bien.
– Les loyers que produit le bien immobilier sont revalorisés en fonction de l’évolution des prix à la consommation.
Ainsi, contrairement à un placement financier, l’investissement immobilier permet d’obtenir à la fois :
– La revalorisation du capital (l’évolution du panier de la ménagère)
– La rente (le loyer)
– La revalorisation de la rente (l’inflation sur le loyer)
2° L’emprunt comme accélérateur
Face à ce phénomène d’inflation, l’emprunt immobilier constitue un formidable accélérateur. En effet, emprunter pour l’acquisition d’un bien immobilier locatif revient à bloquer le prix de ce bien, sans pour autant engager les capitaux pour l’acquérir, mais en payant ce prix petit à petit, mois après mois, en contrepartie d’un taux d’intérêt.
Dans l’exemple d’un emprunt amenant à rembourser 1000 € de mensualité fixe, et si l’on envisage une inflation de 2% par an, ces 1000€ représenteront 820 € dans 10 ans, 743 € dans quinze ans, et 673 € dans vingt ans (euros constants).
A 4% d’inflation, 675€ dans 10 ans, 555€ dans 15 ans et 456€ dans 20 ans (euros constants).
Si l’on imagine que les loyers perçus par l’investisseur représentent 500 € par mois, la part de remboursement du prêt restant à la charge de l’investisseur s’amenuisera plus rapidement en euros constants que n’augmenteront les loyers. Le tableau suivant illustre cet effet, sur les années 10, 15 et 20, dans l’hypothèse d’une inflation de 2% par an.
|
2011 |
2021 |
2026 |
2031 |
|
| Indice des prix (taux annuel) |
2% |
2% |
2% |
2% |
| Mensualité de prêt | 1 000,00 € | 1 000,00 € | 1 000,00 € | 1 000,00 € |
| mensualité euros constants | 1 000,00 € | 820,35 € | 743,01 € | 672,97 € |
| Loyer | 500,00 € | 609,50 € | 672,93 € | 742,97 € |
| Loyer euros constants | 500,00 € | 500,00 € | 500,00 € | 500,00 € |
| Effort d’épargne | 500,00 € | 390,50 € | 327,07 € | 257,03 € |
| Effort d’épargne euros constants | 500,00 € | 320,35 € | 243,01 € | 172,97 € |
Revalorisation du capital, versement de la rente, valorisation de la rente, effet de levier du crédit, le mécanisme même d’achat d’immobilier locatif comprend les ressources qui à elles seules justifient le fait d’investir. Si on ajoute à ce mécanisme une bonification sous la forme d’une réduction d’impôt, celui-ci devient l’ultime levier qui augmentera encore la rentabilité de l’investissement.
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
La valorisation d’un bien immobilier est attachée à son emplacement. Pourtant, il importe de revenir sur cette expression couramment utilisée pour définir les trois grands critères de sélection d’un bien immobilier, dont le sens est détourné par cette triple répétition déclamée sans donner plus d’éléments sur le contexte et l’analyse.
Bien entendu, l’emplacement est important, mais n’a aucun sens en soi.
Un emplacement n’est jamais par nature totalement bon ou totalement mauvais.
Comment choisir un bon emplacement ? En investissant là où l’on souhaiterait vivre ? En investissant dans les quartiers les plus chers ? D’ailleurs, l’emplacement le plus cher est-il le meilleur ? On pourrait penser que oui, puisque son prix est lié au fait d’une demande bien supérieure à l’offre. Pourtant, qu’en sera-t il de la rentabilité locative du bien ? Et de son occupation ?
Si l’emplacement est essentiel, suffit-il pour autant à faire une bonne opération ? Suffira-t-il à bien louer, bien revendre, un logement présentant une piètre qualité de rénovation ?
Non, décidemment, les trois règles d’or de l’immobilier que sont l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, ne permettent en rien de s’assurer de faire une bonne opération d’investissement immobilier locatif.
Nous suggèrerons plutôt de retenir « Quoi, où et pour qui ? ».
Assurez-vous de la cohérence entre le bien envisagé, son emplacement et l’usage qui en sera fait par le locataire ou la cible de locataires à qui il s’adresse. Il importe également d’en vérifier la qualité de rénovation ou de construction, d’en vérifier les garanties, la bonne régularisation administrative et juridique de l’usage du bien, la conformité cadastrale …
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement… Quoi, où et pour qui ?… sans en oublier le pourquoi et le comment ?
SELFIMO a pour humble souhait de pouvoir vous aider dans le parcours complexe et passionnant de l’investisseur patrimonial tout en optimisant le fruit de votre travail. Nous espérons que vous y aurez trouvé les clés qui vous aideront à avancer dans vos projets.